Was kostet ein Immobilienkauf wirklich?
Wer in Thailand eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Beim Transfer kommen Steuern und Gebühren hinzu, die je nach Situation zwischen 3% und 6% des Immobilienwerts ausmachen können. Das klingt zunächst überschaubar – aber bei einer Villa für 15 Millionen THB sind das schnell 450.000 bis 900.000 THB (ca. 11.500–23.000 EUR) an Nebenkosten. Es lohnt sich also, die einzelnen Posten genau zu kennen.
Die vier Hauptgebühren im Überblick
Beim Land Department fallen bei der Eigentumsübertragung bis zu vier verschiedene Abgaben an. Welche davon tatsächlich anfallen, hängt davon ab, wie lange der Verkäufer die Immobilie besessen hat und ob er als Privatperson oder Unternehmen handelt.
Transfer Fee (Übertragungsgebühr)
Die Transfer Fee beträgt 2% des amtlichen Schätzwerts (nicht des tatsächlichen Kaufpreises). Der amtliche Schätzwert wird vom Treasury Department festgelegt und liegt oft unter dem Marktpreis. In der Praxis wird diese Gebühr häufig 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt – das ist aber Verhandlungssache und sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein.
Stamp Duty (Stempelsteuer)
Die Stamp Duty beträgt 0,5% des Kaufpreises oder des amtlichen Schätzwerts – je nachdem, welcher Betrag höher ist. Wichtig: Stamp Duty und Specific Business Tax schliessen sich gegenseitig aus. Wenn die SBT anfällt, entfällt die Stamp Duty. Die Stamp Duty wird üblicherweise vom Verkäufer getragen.
Specific Business Tax (SBT)
Die SBT in Höhe von 3,3% (3% Steuer + 0,3% Kommunalsteuer) fällt an, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als 5 Jahre besessen hat (gerechnet ab dem Datum der Eigentumsübertragung). Hält der Verkäufer die Immobilie länger als 5 Jahre, fällt stattdessen nur die günstigere Stamp Duty an. Hinweis: Eine Ausnahme gilt, wenn der Verkäufer als Hauptwohnsitz im Hausbuch (Tabien Baan) eingetragen ist – für die meisten ausländischen Käufer ist diese Ausnahme in der Praxis jedoch kaum anwendbar.
Withholding Tax (Quellensteuer)
Die Berechnung der Withholding Tax ist der komplexeste Teil. Für Unternehmen ist es einfach: 1% des Kaufpreises oder Schätzwerts (der höhere Wert gilt).
Für Privatpersonen wird die Steuer progressiv berechnet. Die Grundlage ist der amtliche Schätzwert des Land Department. Davon wird ein Pauschalabzug abgezogen, der von der Haltedauer abhängt – der abzugsfähige Prozentsatz reicht von 92% bei 1 Jahr bis 50% bei 8 oder mehr Jahren. Das verbleibende steuerpflichtige Einkommen wird durch die Anzahl der Haltejahre geteilt, nach den progressiven Einkommensteuersätzen (0%–35%) besteuert und dann wieder mit den Haltejahren multipliziert. Die Berechnung ist auf maximal 8 Jahre begrenzt.
Die Gesamtsteuerbelastung beim Verkauf liegt typischerweise zwischen 5% und 7% des Kaufpreises und wird von zwei gegenläufigen Faktoren bestimmt: Bei kurzer Haltedauer (unter 5 Jahren) fällt die SBT von 3,3% an, was die Gesamtbelastung erhöht. Bei langer Haltedauer entfällt die SBT, dafür steigt die Withholding Tax. Per Saldo ist eine Haltedauer von über 5 Jahren steuerlich leicht vorteilhafter. Eine individuelle Vorabberechnung durch einen Steuerberater ist in jedem Fall empfehlenswert.
Wer zahlt was?
In Thailand gibt es keine gesetzliche Regelung, die festlegt, wer welche Gebühren trägt. Alles ist Verhandlungssache. In der Praxis hat sich jedoch folgende Aufteilung etabliert: Die Transfer Fee wird 50/50 geteilt (je 1%), Stamp Duty oder SBT trägt der Verkäufer, ebenso die Withholding Tax. Bei Neubauprojekten von Entwicklern ist es üblich, dass der Käufer die Transfer Fee vollständig übernimmt, während der Entwickler die übrigen Gebühren trägt. Achten Sie darauf, dass die Kostenverteilung explizit im Kaufvertrag festgehalten wird.
Wichtiger Praxishinweis: In Immobilienausschreibungen wird häufig «Transfer Fee 50/50» angegeben. Achtung: Damit ist in der Praxis oft nicht nur die eigentliche Transfer Fee gemeint, sondern die Gesamtheit aller Übertragungskosten inklusive Steuern – also SBT und Withholding Tax eingeschlossen. Das bedeutet, dass der Käufer die Hälfte der gesamten Steuer- und Gebührenlast übernimmt, was je nach Situation deutlich mehr als 1% des Kaufpreises ausmachen kann. Lassen Sie sich die genaue Kostenaufteilung immer schriftlich im Kaufvertrag bestätigen, bevor Sie unterschreiben.
Jährliche Grundsteuer (Land and Building Tax)
Seit 2020 erhebt Thailand eine jährliche Grundsteuer auf Immobilien (Land and Building Tax Act B.E. 2562). Die Steuer basiert auf dem amtlichen Schätzwert der Immobilie und wird einmal jährlich von der lokalen Verwaltungsbehörde erhoben. Die Rechnung kommt jeweils im Februar, Zahlung ist bis Ende April fällig.
Für den Hauptwohnsitz gilt: Ist der Eigentümer als Privatperson im Hausbuch (Tabien Baan) eingetragen, sind die ersten 50 Millionen THB des kombinierten Schätzwerts von Land und Gebäude steuerfrei. Wer nur das Gebäude besitzt – zum Beispiel als Condo-Eigentümer auf Leaseholdgrundstück – erhält eine Freigrenze von 10 Millionen THB. Für die meisten ausländischen Käufer ist diese Befreiung in der Praxis jedoch nicht anwendbar, da sie nicht im Tabien Baan eingetragen sind.
Für Nicht-Hauptwohnsitz – also Ferienhaus, Mietobjekt oder Zweitwohnsitz – gibt es keinen Freibetrag. Die Sätze sind progressiv nach Schätzwert gestaffelt: Für Objekte bis 50 Millionen THB gilt ein Satz von 0,02%, zwischen 51 und 75 Millionen THB 0,03%, zwischen 76 und 100 Millionen THB 0,05%, und über 100 Millionen THB 0,10%. Für die meisten ausländischen Käufer in Hua Hin bleibt die jährliche Steuerbelastung damit sehr gering – bei einem Condo mit einem Schätzwert von 4 Millionen THB sind es beispielsweise lediglich 800 THB pro Jahr.
Unbebautes Land wird mit 0,3% besteuert, mit einem Zuschlag von 0,3% alle drei Jahre bei Nichtnutzung, bis maximal 3%.
Praxisbeispiel
Nehmen wir an, Sie kaufen ein Condo in Hua Hin für 5 Millionen THB (amtlicher Schätzwert: 4 Millionen THB) von einem Privatverkäufer, der die Immobilie seit 3 Jahren besitzt. Die Transfer Fee beträgt 2% von 4 Millionen = 80.000 THB, üblicherweise 50/50 geteilt, also je 40.000 THB. Die SBT beläuft sich auf 3,3% von 5 Millionen = 165.000 THB und geht zu Lasten des Verkäufers. Die Withholding Tax beträgt ca. 40.000–80.000 THB (Verkäufer, progressiv berechnet). Die Stamp Duty entfällt, da die SBT anfällt.
Ihre Kosten als Käufer betragen damit ca. 40.000 THB (0,8% des Kaufpreises) – sofern im Vertrag ausdrücklich nur die Transfer Fee 50/50 vereinbart ist. Steht im Vertrag hingegen «alle Übertragungskosten 50/50», können Ihre Kosten als Käufer deutlich höher ausfallen. Die Gesamtkosten der Transaktion liegen bei ca. 285.000–325.000 THB (5,7–6,5%).