Was ein Leasehold ist
Mit einem Leasehold pachten Sie ein Grundstück, oft samt Haus, für eine feste Zeit. Sie erhalten das Recht, die Liegenschaft zu nutzen, werden aber nicht Eigentümer des Landes. Viele Käufer sagen nach dem Abschluss, sie hätten eine Villa "gekauft". Rechtlich haben sie ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht erworben. Diesen Unterschied sollten Sie von Anfang an klar vor Augen haben.
Die wichtigsten Regeln
- •Höchstens 30 Jahre: Das thailändische Zivilgesetzbuch begrenzt Pachtverträge über Grundstücke auf 30 Jahre.
- •Registrierung ist Pflicht: Ein Pachtvertrag über mehr als drei Jahre muss beim Land Department auf dem Landtitel eingetragen werden. Ohne Registrierung ist er nur für drei Jahre durchsetzbar und bindet einen späteren Käufer nicht.
- •Verkauf des Landes: Ein registrierter Leasehold bleibt gültig, wenn der Eigentümer das Land verkauft. Der neue Eigentümer ist an den Vertrag gebunden.
30+30+30 hält nicht
Lange wurden Leaseholds als "90 Jahre" verkauft: drei aufeinanderfolgende Perioden von je 30 Jahren, im Vertrag von Anfang an vereinbart. Der Oberste Gerichtshof hat mit Urteil Nr. 4655/2566 vom 18. März 2025 bestätigt, dass solche vorab vereinbarten Verlängerungen nichtig sind, selbst wenn bereits dafür bezahlt wurde. Gesichert sind nur die ersten 30 Jahre. Eine Verlängerung muss am Ende neu vereinbart und registriert werden, und der Eigentümer ist dazu nicht verpflichtet. Wer bereits einen 30+30+30-Vertrag hat, sollte ihn prüfen lassen und frühzeitig vor Ablauf mit dem Eigentümer verhandeln.
Weitere Risiken
Tod des Pächters: Nach thailändischem Recht endet ein Pachtvertrag grundsätzlich mit dem Tod des Pächters. Neuere Rechtsprechung (Urteil Nr. 11058/2559) lässt einen Übergang auf die Erben zu, etwa wenn die Pacht für die ganze Laufzeit im Voraus bezahlt wurde oder der Vertrag dies klar vorsieht. Sicher ist das nicht. Eine klare Erbklausel und ein Testament sind deshalb unverzichtbar.
Übertragung und Umbau: Ohne ausdrückliche Regelung im Vertrag braucht der Pächter für eine Übertragung des Vertrags oder für bauliche Veränderungen grundsätzlich die Zustimmung des Verpächters.
Hypotheken: Ist das Grundstück bereits vor Ihrem Leasehold mit einer Hypothek belastet und vollstreckt die Bank, kann Ihr Leasehold gefährdet sein. Lassen Sie den Titel deshalb vorab prüfen.
Checkliste für Ihren Pachtvertrag
- •Registrierung beim Land Department für die volle Laufzeit
- •Prüfung des Titels auf Hypotheken und andere Belastungen, gegebenenfalls Zustimmung der Bank
- •Klare Erbklausel, idealerweise Vorauszahlung der Pacht für die ganze Laufzeit
- •Recht zur Untervermietung und zur Übertragung des Vertrags an einen Käufer
- •Ausdrückliches Recht zu Umbau, Abriss und Neubau
- •Pflicht des Eigentümers, Baugesuche und Bewilligungen mitzuunterzeichnen
- •Superficies für das Haus, damit das Gebäude Ihnen gehört
- •Regelung für das Ende der Laufzeit
- •Verlängerung nur als Verhandlungsoption verstehen, nicht als Garantie
Für wen der Leasehold passt
Ein Leasehold ist für viele Käufer eine vernünftige Lösung, etwa für Teilzeitbewohner oder für einen Ruhesitz mit überschaubarem Zeithorizont. Kombiniert mit Superficies ist er die bewährte Standardlösung für Häuser und Villen. Wer eine stärkere, übertragbare Lösung sucht, sollte mit seinem Anwalt auch das Sap Ing Sith prüfen.
Unterschreiben Sie nie einen vom Verkäufer oder Entwickler vorgelegten Standardvertrag ungeprüft. Solche Verträge schützen in erster Linie den Eigentümer. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift und vor jeder Zahlung von einem unabhängigen Anwalt prüfen.