Ein Recht, das viele Käufer nicht kennen
Seit Oktober 2019 gibt es in Thailand ein Recht, das in vielen Ratgebern noch fehlt: das Sap Ing Sith (ทรัพย์อิงสิทธิ, sinngemäß "auf einem Recht beruhendes Vermögen"). Es wurde mit einem eigenen Gesetz eingeführt, um eine registrierte, langfristige und handelbare Alternative zum Pachtvertrag zu schaffen.
Was das Sap Ing Sith ist
Das Sap Ing Sith ist ein dingliches Recht an einer Liegenschaft. Es wird beim Land Department auf dem Landtitel eingetragen, und der Berechtigte erhält eine eigene Urkunde. Weil es an der Liegenschaft selbst haftet und nicht bloß ein Vertrag zwischen zwei Personen ist, gilt es auch gegenüber späteren Eigentümern, Erben und Gläubigern des Eigentümers.
Die wichtigsten Merkmale
- •Gegenstand: Land mit Chanote, Gebäude auf solchem Land sowie Eigentumswohnungen. Das Recht erfasst Land und Gebäude zusammen. Weil es kein Eigentum ist, kann es auch an Condo-Einheiten in Gebäuden begründet werden, deren Ausländerquote von 49% bereits ausgeschöpft ist.
- •Laufzeit: höchstens 30 Jahre, fest vereinbart und eingetragen.
- •Übertragbar: Der Berechtigte kann das Recht ohne Zustimmung des Eigentümers an einen Dritten verkaufen.
- •Vererbbar: Es geht im Todesfall auf die Erben über.
- •Als Sicherheit nutzbar: Es kann für eine Finanzierung belehnt werden.
- •Umbauten: Der Berechtigte darf Veränderungen und Erweiterungen ohne Zustimmung des Eigentümers vornehmen.
- •Schutz vor dem Eigentümer: Der Eigentümer darf während der Laufzeit keine weiteren Rechte an der Liegenschaft begründen, die Ihr Recht beeinträchtigen, ohne Ihre Zustimmung.
Der Unterschied zum Leasehold
| Leasehold | Sap Ing Sith | |
|---|---|---|
| Rechtsnatur | Vertrag zwischen Pächter und Verpächter | Dingliches Recht an der Liegenschaft |
| Laufzeit | max. 30 Jahre | max. 30 Jahre |
| Übertragung | grundsätzlich nur mit Zustimmung des Verpächters | ohne Zustimmung des Eigentümers |
| Tod des Berechtigten | Vertrag endet grundsätzlich, Übergang auf Erben unsicher | geht auf die Erben über |
| Finanzierung | kaum belehnbar | belehnbar |
| Umbauten | grundsätzlich nur mit Zustimmung | ohne Zustimmung erlaubt |
| Eigentum am Haus | nur zusammen mit Superficies | Gebäude im Recht mit erfasst |
Voraussetzungen und Grenzen
- •Chanote erforderlich: Land mit Nor Sor 3 Gor oder schwächeren Titeln kommt nicht in Frage.
- •Zustimmung der Bank: Ist die Liegenschaft mit einer Hypothek belastet, muss die Bank zustimmen.
- •Keine automatische Verlängerung: Nach 30 Jahren ist nur ein neuer Abschluss möglich, wenn beide Seiten einverstanden sind.
- •Rückgabe: Am Ende der Laufzeit geht die Liegenschaft an den Eigentümer zurück, sofern nichts anderes vereinbart ist.
- •Bereitschaft des Eigentümers: Weil das Recht für den Berechtigten so stark ist, sind nicht alle Eigentümer dazu bereit. Das kann sich im Preis niederschlagen.
- •Noch wenig verbreitet: Das Recht ist vergleichsweise neu. Viele Verkäufer, Entwickler und Makler bieten es nicht von sich aus an, und auch bei den Behörden ist die Praxis noch weniger eingespielt als beim Leasehold.
Ausblick
Die Regierung hat 2025 eine Reform angekündigt, die eine längere Laufzeit von bis zu 99 Jahren ermöglichen soll. Bei Redaktionsschluss war diese Reform noch nicht in Kraft. Entscheidend ist die aktuell geltende Rechtslage mit höchstens 30 Jahren.
Für wen das Sap Ing Sith passt
Für Käufer von Häusern und Villen auf Chanote-Land, die Wiederverkauf, Vererbung oder Finanzierung im Blick haben, ist das Sap Ing Sith derzeit die stärkste registrierte Lösung unterhalb von Eigentum. Sprechen Sie es bei Verhandlungen aktiv an. Weil die Wirkung stark vom genauen Wortlaut der Eintragung abhängt, sollte ein unabhängiger Anwalt Vertrag und Registrierung begleiten.