Die Grundregel: Das Haus gehört dem Landeigentümer
Nach thailändischem Recht gehört ein Gebäude grundsätzlich dem Eigentümer des Landes, auf dem es steht. Wer auf gepachtetem Land oder auf dem Land seines Partners ein Haus baut oder kauft, ist ohne besondere Regelung nicht Eigentümer dieses Hauses, auch wenn er es vollständig bezahlt hat.
Was ein Superficies-Recht bewirkt
Ein Superficies-Recht trennt das Eigentum am Gebäude vom Eigentum am Land. Mit einem registrierten Superficies-Recht gehört das Haus Ihnen, während das Land im Eigentum eines anderen bleibt. Sie können das Haus verkaufen und, je nach Laufzeitvariante, vererben. Ein Superficies-Recht macht Sie aber nicht zum Eigentümer des Landes und ist kein Weg, das Landerwerbsverbot zu umgehen.
Laufzeit und Vererbung
Ein Superficies-Recht wird entweder für eine feste Laufzeit von höchstens 30 Jahren vereinbart, auf Lebenszeit des Landeigentümers oder auf Lebenszeit des Berechtigten.
- •Bei fester Laufzeit oder auf Lebenszeit des Landeigentümers geht das Recht im Todesfall auf Ihre Erben über.
- •Auf Ihre eigene Lebenszeit endet es mit Ihrem Tod.
Wählen Sie die passende Variante bewusst, wenn Sie das Haus vererben möchten.
Am Ende der Laufzeit dürfen Sie das Gebäude entfernen, müssen das Land aber in den ursprünglichen Zustand bringen. Will der Landeigentümer das Gebäude übernehmen, kann er es zum Marktwert kaufen.
Kombination mit einem Nutzungsrecht
Ein Superficies-Recht regelt das Eigentum am Haus, nicht die Nutzung des Grundstücks rundherum, etwa Garten oder Zufahrt. Es wird deshalb mit einem Leasehold oder einem Usufruct für das Land kombiniert. Typisch sind:
- •Leasehold plus Superficies: die Standardlösung beim Kauf eines Hauses von einem fremden Eigentümer
- •Usufruct plus Superficies: typisch, wenn der thailändische Ehepartner das Land besitzt
Vor dem Bau regeln
Klären Sie die Eigentumsfrage, bevor gebaut wird, nicht erst danach. Wichtige Punkte:
- •Wer besitzt das Land, wer bezahlt und wem gehört das fertige Haus?
- •Wer trägt Unterhalt, Versicherung und größere Reparaturen?
- •Sind Umbauten, Erweiterungen oder ein Pool erlaubt?
- •Verpflichtet sich der Landeigentümer, Baugesuche mitzuunterzeichnen?
- •Was passiert bei Trennung, Verkauf oder Tod?
Ein Wort zum Vertrauen
Ein Superficies-Recht ist ein wertvoller rechtlicher Schutz, ersetzt aber kein Vertrauen. Investieren Sie größere Summen in ein Haus auf fremdem Land nur, wenn Sie den Landeigentümer gut kennen, etwa als Ehepartner, langjährigen Partner oder Familienmitglied, oder wenn ein unabhängiger Anwalt die gesamte Struktur geprüft hat.